Как выбирать участок для строительства дома?
Вопрос выбора земельного участка под строительство дома, это то, с чего все начинается. Как правильно выбрать участок, чтобы не ошибиться?
А для чего мне свой дом?
С чего следует начать, это с осознания, для чего нужен Вам свой дом.
Это может быть сезонный дом, в котором Вы живете в летнее время, и возможно пару раз приедете зимой.
А может быть для постоянного полноценного проживания, чтобы у каждого ребенка была своя комната и двор для игр.
Бывает, что хозяева приезжают в дом только вечерами и по выходным, т.к. работают в городе, садик со школой для детей тоже в городе. Для этого есть параллельно с загородным домом, городская квартира.
Возможно, дети уже выросли, и наладили собственную жизнь, и Вы хотите перебраться за город, отдыхать вдали от городской суеты, оставив городскую квартиру детям.
А вдруг Ваш дом будет сочетать в себе и дом для жизни и мастерскую для работы. С ростом популярности удаленной работы, вы сможете в кабинете собственного дома трудиться, и не тратить несколько часов на поездку до работы и обратно. Есть коттеджные поселки, в которых есть супермаркеты, школы и садики. Потребность покидать такой поселок минимальна.
А возможно Вам нужны близость воды, леса, включая лес на собственном участке, обширная территория, при которой соседний дом Вам даже не видно из окна собственного дома, и все это вдали от звуков цивилизации.
У каждого своя ситуация и мотивация, но как любое дело, выбор участка начинается с главного – мотива и цели.
Категория земли.
Допустим, с критериями участка определились, и нашли участок по душе. Теперь нужно проверить категорию земли. Вам нужна земля со статусом «Индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС сокращенно), либо "Земля для ведения личного подсобного хозяйства" (сокращенно ЛПХ). На земле с данной категорией Вы вправе абсолютно законно построить капитальный дом, зарегистрировать на него право собственности и получить прописку по этому адресу. Категория земли указывается в кадастровом паспорте участка.
С точки зрения строительства дома и прописки, категории ИЖС и ЛПХ равнозначны. Отличие ЛПХ только в том, что у вас появляется право заводить животных или разводить пчел.
Есть категория земли сельхоз назначения, так вот она Вам не подходит. Вам могут сказать, что у участка выделена подкатегория, при которой строения возможны на части этой земли, но это все очень ненадежно, и в любом случае, строение на такой категории земли не должно быть капитальным – не иметь фундамента и в любой момент легко демонтироваться. Прописки так же не будет с данной категорией земли. Перевод же земли из статуса сельхоз назначения в ИЖС практически невозможна, либо отнимет у Вас уйму времени и средств. Обещания, что «Вы пока покупайте, а мы уже вот-вот завершим перевод в категорию ИЖС», тоже чаще всего выливаются в отказ, но уже после покупки участка.
Земельный участок ИЖС или ЛПХ может находиться у продавца в частной собственности или в аренде на 49 лет. Покупать можно и тот и другой, разницы нет, просто при варианте аренды перевод земли из аренды в собственность ляжет на Ваши плечи: оформление всех документов и оплата пошлины за перевод.
Аудит участка.
Дальше желательно собрать информацию о данном участке, и в целом о данной местности, в интернете, плюс лично пообщаться с будущими соседями. На что обратить внимание и что выяснить:
Покупая участок летом, поинтересуйтесь его состоянием зимой. Возможно, дорогу к Вашему будущему участку чистят всего два раза за зиму, и на своей легковой машине с низкой посадкой, Вы просто оттуда не выберитесь до весны, после первого же снегопада,
Узнайте, не подтапливает ли эту местность паводок, нет ли поблизости постоянно горящих торфянников, запаха от очистных сооружений поблизости или свалки и т.п.
Хорошо ли здесь летом на природе, или из-за комаров невозможно выйти на улицу,
Бывает, что над участком лежит воздушный эшелон захода на посадку ближайшего аэропорта, и Вам придется круглосуточно слушать гул самолетов. Аналогично, близость железнодорожной станции,
Качество дороги до Вашего участка и дорожную ситуацию. Бывает, что дорога есть, но она не выдерживает большегрузную технику, и при строительстве придется дробить 20-тонник со стройматериалами на несколько рейсов более легкого манипулятора 5-тонника. Некоторые коттеджные поселки, например, целенаправленно не пускают тяжелую технику,
Как обстоят дела с электричеством. Если, например, зимой лампочки горят тускло, значит в сети сильное падение напряжения, и при подключении уже построенного дома к сетям, энергетики могут Вам отказать на том основании, что под Ваш дом не заложены мощности.
Если для водоснабжения дома планируется бурить скважину на воду, будет полезным узнать на какой глубине залегает вода у соседей, и какого она качества. И с первого ли раза попали на водоносный слой,
По возможности «пробить» в местной администрации, не планируется ли задействовать Ваш будущий участок под прокладку магистрального газопровода или автострады. Может получиться так, что Вы узнаете об этом на этапе подачи уведомления о начале строительства, когда на Ваше уведомление поступит отказ,
Ну и конечно, проверьте юридическую чистоту сделки купли-продажи, если Вы не первый покупатель земельного участка.
Общие рекомендации.
Существенную долю в стоимости строительства дома занимает фундамент. Старайтесь выбирать участок, где плотный грунт (не торф), глубокое залегание грунтовых вод и минимальный перепад высот на участке. Иначе это потребует дорогого свайного фундамента, со сваями 6 и более метров, чтобы дотянуться и опереться на плотный грунт, усиленной гидроизоляции фундамента или ПЕРЕрасхода бетона на сооружение высокого цоколя или подпорных стенок.
Обращайте внимание, много ли на участке деревьев. Если Вам их специально не надо на участке, то удаление каждого дерева может вылиться в круглую суммы: спиливание, обрубка сучьев, корчевание пня, восстановление грунта, распиловка, вывоз или сжигание…
Покупка участка с фундаментом – это проблема на самом деле, чем преимущество. Банально, но Вы ограничены в выборе проекта дома. Вы не можете ручаться за качество фундамента: из какой марки бетона он залит, какая применена арматура, правильно ли уложена и связана, учтена ли геология участка и пр. Плюс к этому, фундамент наверняка простоял без нагрузки несколько лет, а значит не было противовесной силы в виде веса дома, и фундамент испытывал только выталкивающие нагрузки.
Выбирайте земельный участок под постройку своего будущего дома и умом и сердцем. Универсальных советов не бывает, и если Вы влюбились в какое-то место, то на некоторые его недостатки можно вполне "закрыть глаза", либо даже превратить этот "недостаток" в "изюминку".